Türkiyede yabancıların mülk edinmesi ile ilgili yasa ve yabancı mülkiyetler

'Ders çalışıyorum' forumunda Misafir tarafından 5 Ocak 2011 tarihinde açılan konu


  1. türkiyede yabancıların mülk edinmesi ile ilgili yasa ve yabancı mülkiyetler
     



  2. Cevap: Türkiyede yabancıların mülk edinmesi ile ilgili yasa ve yabancı mülkiyetler

    Türkiye uluslararası emlak sektöründe en cazip yatırım bölgelerinden biri olarak artan ilgi görmektedir Türkiye'nin dünya coğrafyasındaki özel konumu ve giderek daha yoğun şekilde farkedilen güzellikleri ve insani ve ekonomik anlamda cazibeleri, global ekonomi ile bütünleşmesi, yeni mevzat ve düzenlemelerin getirdiği kolaylıklar, Avrupa Birliği ile ilişkilerin sıklaşması, bu ilginin nedenleri arasında başta yer almaktadır

    Uluslararası emlak piyasası uzman danışmanlık şirketi Amberlamb tarafından Türkiye'nin ekonomik ve siyasi göstergelerinin incelenmesiyle Kasım 2006 tarihinde yayınlanmış olan bir raporda Türk emlak piyasasının sermaye kazancı açısından 2007'de Avrupa piyasaları arasında ilk 5'e girme yolunda emin adımlarla ilerlediği belirtilmiştir

    Bu ilginin Türkiye ekonomisine getireceği katkının yanı sıra, uzman anlamda takip edilebilmesi, çıkabilecek sorunların doğmadan ortadan kaldırılabilmesi de, Türkiye, güzellikleri ve değerleri açısından önem taşımaktadır

    Türkiye'nin dünya taşınmaz mülkiyet profilleri bakımından göze çarpan çok önemli bir özelliği de, hazine'ye ait olan veya vakıf konumu veya paralel bir başka özel konumu bulunan arazilerin, özellikle kırsal kesimde kapladığı yüksek orandır

    Mevzuat altyapısı

    Yabancıların Türkiye'de mülk edinmesine ilişkin esaslar 22 Kasım 1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nda ve özellikle de bu Kanun'un 35 maddesinde ele alınmıştır Bu alandaki mevzuat Türkiye tarihinin tecrübeleri de dikkate alınarak tam bir karşılıklılık ve sıkı denetim esasına dayalıdır Bu kanunun bazı maddelerinin değiştirilerek yabancıların Türkiye'de mülk edinmelerinin kolaylaştırılması için, 3 Temmuz 2003 tarih ve 4916 sayılı Çeşitli Kanunlarda ve Maliye Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'de Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun yürürlüğe konulmuş, ancak TBMM CHP Grubunun başvurusu üzerine Anayasa Mahkemesi'nin 14 Mart 2005 tarihli 2003/70 esas ve 2005/14 karar sayılı kararı ile ilgili Kanun'un temel bazı fıkra ve cümleleri iptal edilmiştir Ancak bu Kanun'un yürürlükte kaldığı iki yıllık süre, yabancıların Türkiye'de emlak alımı trendlerini gösterdiği için önemlidir

    Anayasa Mahkemesi’nin 14 Mart 2005 tarihinde Tapu Kanunu’nun yabancılara mülk satışının önündeki engelleri kaldıran hükmünü iptal etmesinin ardından hazırlanan yeni kanun taslağı Bakanlar Kurulu’nun ve Cumhurbaşkanı'nın onayından geçerek 29 Aralık 2005 tarihinde Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair 5444 sayılı Kanun şeklinde yasalaştı Bu Kanun ile yabancılara mülk satışının sınırları Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının gerekçeleri dikkate alınarak tekrar belirlendi 22 Aralık 1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun Anayasa Mahkemesince iptal edilen 35'inci madde değişiklikleri yeniden düzenlendi 5444 sayılı yeni kanun, önceki mevzuatın geçerliliğinin sona erdiği 26 Temmuz 2005 tarihinden itibaren geçerli sayılmaktadır


    Yabancıların Türkiye'de mülk alım trendleri

    1934-2003 arası ve 3 Temmuz 2003 - 26 Temmuz 2005 arası (4916 sayılı Kanun) ve 26 Temmuz 2005'den günümüze kadarki (5444 sayılı Kanun) dönemlerde yabancıların Türkiye'de mülk alım trendleri farklı tablolar ortaya koymuştur

    İrlanda, Danimarka, Norveç, İsveç, Hollanda ve Belçika’dan da hatırı sayılır sayıda alıcı güney sahillerinde mülk edindi En çok tercih edilen ilçelerin Alanya, Fethiye, Didim, Bodrum, Kuşadası ve Ürgüp olduğu görülmüştür Almanlar ve İskandinav ülkeleri vatandaşları ağırlıklı olarak Alanya’da yaşıyor Fethiye ve Didim ise artık ‘Küçük İngiltere’ olarak anılıyor Diğer ülke vatandaşları ise bu altı bölgeye dağılmış durumda
    2007 Ocak itibariyle, Antalya, İzmir ve Muğla’da bugüne kadar 41 bin 362 yabancı, 32 bin 635 adet mülk satın aldı Yabancılara en fazla mülk satışı Antalya, Aydın, İzmir ve Muğla’da gerçekleşti, yabancılar kapladığı yer bakımından en fazla Muğla’dan yer edindi Adet olarak yabancılara en fazla mülk satışı 14 bin 124 ile Antalya’da olurken, bu ili 8 bin 218 ile Muğla, 5 bin 744 ile Aydın, 4 bin 549 ile de İzmir illeri izledi

    Bu arada Hatay ili açısından, Fransız mandası döneminden kalma Suriyeli mülk sahiplerinin özel durumlarının sözkonusu olduğu belirtilmelidir Kamuoyunda yerleşik olduğu görülen bir başka kaygı da, son dönemde verime kavuşturulmuş GAP bölgesi topraklarının yabancı ülkelerin stratejik projeleri doğrultusunda satınalma yoluyla kontrol altına alınmasıdır

    29 Aralık 2005 tarih ve 5444 sayılı kanun ile çizilen yeni yasal çerçeve
    Madde 35 — Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü 25 hektarı geçemez Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını 30 hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir
    Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler

    Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz

    Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez (başka bir deyişle, sadece yabancı özel kişiler ve ticari şirketler Türkiye'de mülk alabilmekte, vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk ve cemaatlar alamamaktadır)

    Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir

    Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınır Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır

    Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dahilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur

    Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirlenecek askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir

    Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır

    Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir

    GEÇİCİ MADDE 2 — Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut olan askerî yasak bölgeler, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin tamamı, Millî Savunma Bakanlığı tarafından en geç üç ay içerisinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir
    Yukarıda belirtilen bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesi ve sayısal ortama aktarılarak taşra birimlerine intikal ettirilmesine kadar geçecek sürede yetkili askerî makamlardan sorulmak suretiyle, belirtilen işlemler tamamlandıktan sonra gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür

    Görüldüğü gibi, yeni düzenleme, sadece yabancı özel kişilerin ve ticari şirketlerin Türkiye'de mülk edinebilmesini, alıcı bazında 25 hektarın (Bakanlar Kurulu izniyle 30 hektar) aşılmamasını, çeşitli nedenlerle (sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikler, özel koruma alanları, flora ve fauna özelliği, stratejik ve askeri alanlar) mülk edinilemeyecek alanları belirlenmesinde il yüzölçümünün binde beşini geçmemek kaydıyla Bakanlar Kurulu'nun yetkili kılınması esaslarını getirmektedir Mevzuat böylece daha derli toplu hale gelmiştir