Mortgage nedir ve Mortage sistemi neden önemlidir?

'Ders notları' forumunda Dark tarafından 22 Kasım 2009 tarihinde açılan konu


  1. Mortgage nedir ve Mortage sistemi neden önemlidir?
    Mortgage sistemi kira öder gibi ev sahibi olmak demektir. Aynı zamanda aylık bütçenizi sarsmayacak rakamlarla ev sahibi olmanın yollarını açan sistemdir. Mortage sisteminde satın alınmak istenilen evin bedeli eksperlerce değerlendirilir, kredi almak için belirli bir peşinat hazır ise, (ki bu genellikle evin satış bedelinin %25′i olur) kalan miktar Mortgage sağlayan yani kredi veren tarafından ödenir. Ev kredisi veren kuruluşlara Amerika’da Lender denilmektedir. Türkiye’de de kısa süre içinde yasal altyapının kurulması,ev kredisi verecek kurum ve kuruluşların hazırlıklarını mümkün olan en kısa sürede bitirmesi beklenmektedir. Morgage veren kuruluşa kalan borç 15 ila 30 yıl arasında değişen sürelerde geri ödenebilmektedir. Mortgage sistemi Türkiye’de 2006 yılının başında devreye girecektir. Yasal çalışmaların bitirilmesi ile ilk etapta Mortgage kuruluşları oluşturulacak (Tutulu satış kuruluşu - Konut kredisi kuruluşu). Bu kuruluşlar daha sonra ev satın almak isteyenlere çeşitli şartlarda ev kredisi sağlayacaklardır. Mortage sistemi ülkemizde ev sahibi olmayı düşleyen milyonlarca insanın hayalini kurduğu evi satın almasını sağlayacak, emlak piyasasını hareketlendirecek, inşaat kalitelerini yükseltecektir. Ayrıca ev sahibi olmak için emekli olmayı bekleme devri kapanacak yerine genç yaşlarda ev sahibi olup 30 yıl vadeli ev kredisi alma dönemi başlaycaktır.

    İpotekli konut finansman (Mortgage) sistemi nedir?

    İngilizce’de “mortgage” olarak bilinen, basında ve halk arasında “Kira öder gibi uzun vadeli ev satın alma sistemi” olarak bilinen ipotekli konut finans sistemi, gayrimenkul edinmede kullanılan finansman yöntemlerinden birini ifade etmek için kullanılan bir terim. Türk Dil Kurumu (TDK) kelime manası ”tutu, ipotek, rehin” anlamına gelen ”mortgage” kelimesi yerine ”tutulu satış”ı öneriyor. Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 ile 30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması temeline dayanıyor. Sistemin bir başka tanımı şu şekilde de yapılabilir. İpotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılması anlamına geliyor. Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.

    MORTGAGE sistemi ile nasıl ev sahibi olunacak?

    1. Vatandaş ödeme gücüne göre bir daire bulacak.

    2. 1. Dairenin değerinin yüzde 25′i vatandaşın cebinde olacak. Vatandaş kalan tutar için kredi talep edebiliyor olacak. İleride bu peşinat için de kredi alınabilecek.

    3. Ev kredisi talep eden kişi, taksitleri ödeyememe ihtimaline karşın sigorta yaptıracak ve 2-3 ay boyunca bu taksitleri ödeyecek. Böylece taksitler garantiye alınacak. Ödenecek taksitlerin içerisinde bu sigortadan yararlanabilmek için prim de olacak. Sigorta 3- 4 ay bu taksitleri öder ve kişinin durumu düzelmezse yani sorun devam ederse konut nakde çevrilecek. Aynı zamanda hayat sigortası da yaptıracak.

    4. Vatandaşın kendisinin bulduğu ve almayı planladığı konutla ilgili bir değerlendirme de yapılacak. Bu değerlendirmeyi yapabilecek bir şirket kurulacak ve evin değeri o şirket tarafından belirlenecek. Vatandaş tarafından müteahhite evin tespit edilen değerinin asgari olarak dörtte biri peşin ödenecek. Banka, evin değerinin geri kalan üçte birlik kısmını ipotekli konut kredisi olark vatandaşa ödeyecek. Vatandaş da aldığı parayı müteahhite ya da konutunu satmak isteyen mal sahibine götürüp ödeyecek. Böylece kredi veren kuruma uzun vadeli olarak borçlanmış, banka ise verdiği uzun vadeli kredi karşılığında evi ipotek etmiş olacak. Ardından banka isterse bu konutu kendi bünyesinde tutabilecek ve kendisi sermaye piyasalarına menkul kıymetleştirme yoluyla bunu arz edebilecek. İsterse banka yeni kurulacak ipotek finans kuruluşuna bunu götürüp satacak ya da devredecek.

    5. Vefat halinde mirasçılar devam ettirebilecek

    6. Yeni ya da eski ev alınabilecek. Yenisi bitmiş olmalı.

    7. Satın alınan daire için Doğal Afet Sigortası yaptırılacak.

    8. Sistemde herhangi bir kısıtlama yok. 2 eve kadar alınacak bu tür kredilerle ilgili ödenecek faizlerin vergi matrahından düşürülmesi ile ilgili teşvik mekanizması getirilecek. İstenirse 100 bin YTL’lik bir konut da alınabilecek, istenirse 500 YTL’lik bir konut.

    9. Kamuya ait lojmanlar da bu sisteme dahil olabilecek.

    10. Bankalar aldıkları ipoteği, İpotek Finans Kuruluşu’na (İFK) devredecek. İFK’nın yüzde 49′u devlet (kamu bankaları ve TOKİ), yüzde 51′i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar ya da özel finans kuruluşları) ait olacak. İFK, stokunda yeralan ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi,varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.
     



  2. Cevap: Mortgage nedir ve Mortage sistemi neden önemlidir?

    bilgi için teşekkürler.