Kat mülkiyeti yönetim planı

'Güncel Bilgiler' forumunda YAREN tarafından 7 Ağustos 2010 tarihinde açılan konu


  1. Kat mülkiyet yönetim planı,Kat mülkiyeti yönetim planı örneği,

    KAT MÜLKİYETİ YÖNETİM PLANI

    A- GENEL HÜKÜMLER :

    A.1- Bu yönetim planı İstanbul, Zeytinburnu, ………. Mahallesi, ……… Sokakta bulunan ….. kapı numaralı …. pafta, ….. ada ve ….. parsel sayılı taşınmazın malikleri tarafından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12.maddesi gereğince düzenlenmiş ve oybirliği ile kabul edilerek imzalanmıştır.

    A.2- Yönetim planı taşınmazdaki kat maliklerini, kat malikinin ölümü halinde mirasçılarını, bir bağımsız bölümü kat malikinden satın alan veya başka bir yolla edinen tüm şahısları bağlar.

    A.3- Ana taşınmaz bir bodrum, bir zemin, beş normal kattan oluşmakta ve taşınmazın bodrum katında kalorifer dairesi, su deposu-hidrofor ve sığınak alanı, zemin katında dört işyeri, normal katlarda ise onbeş daire bulunmaktadır. İşyerleri bu yönetim planında belirlenen şekilde, daireler ise konut olarak kullanılır; başka hiçbir şekilde kullanılamaz.

    A.4- 634 Sayılı Kanunun 4.maddesinde belirtilen ve bağımsız bölümler dışında kalan yerler ile kat maliklerinin ortak kullanmaları, korunma ve yararlanmaları için zorunlu olan diğer bütün yerler ortak kullanım alanları, ortak yerlerdir.

    A.5- İşbu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve diğer kanunların ilgili hükümleri uygulanır.

    A.6- Ana taşınmazın bölünmesi, bir kısmının başkalarına devredilmesi, bir hakla kayıtlanması gibi önemli işlerde tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar almaları şarttır.

    A.7- Ana taşınmazın mevcut mimari yapısına her türlü ilave yapılması 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi uyarınca tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar vermeleri şartına bağlıdır.

    B- KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

    Kat Maliklerinin Hakları :

    B.1- Kat malikleri sahip oldukları bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptirler. Bu hak ve yetkilerini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümleri dairesinde kullanırlar.

    B.2- Kat malikleri ana taşınmazın ortak yerlerinden ilgili kanunlarda ve bu yönetim planındaki hükümlere göre yararlanma hakkına sahiptirler. Ana taşınmazın tüm ortak yerlerinde ortak mülkiyet hükümleri caridir.

    B.3- Kat malikleri bahçe, otopark, asansör, sığınak gibi ortak alanlardan yararlanma hakkına sahiptirler.

    B.4- Bağımsız bölüm malikleri, kat malikleri genel kurulunun doğal üyesidir; her kat malike toplantılara katılabilir; temsilci gönderebilir.

    B.5- Her bağımsız bölüm maliki, arsa payı ne olursa olsun bir oy hakkına sahiptir. Ancak birden fazla bağımsız bölüme sahip olan, tüm oyların 1/3’ünü geçmeyecek şekilde her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahip olur.

    Kat Maliklerinin Yükümlülükleri :

    B.6 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümleri, bağımsız bölümlerin eklentilerini ve ortak kalanları kullanırken diğer kat maliklerine zarar verecek ve rahatsız edecek durumlardan kaçınmak, komşuluk hukuku ve doğruluk kurallarına uymak zorundadır.

    B.7- Bağımsız bölümlerde ana yapıya zarar verecek değişiklikler ve ilaveler yapılamaz.

    B.8- Bağımsız bölümler pencere ve balkonlarından halı silkelenemez, dışarıdan görülecek şekilde çamaşır asılamaz.

    B.9- Bağımsız bölümler kumarhane, randevuevi gibi ahlaka aykırı amaçlarla kullanılamaz.

    B.10- Kat malikleri, bağımsız bölümlerde ve ana taşınmazın ortak alanlarında kedi, köpek, tavuk gibi hayvanlar besleyemezler.

    B.11- Bağımsız bölüm malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde ve ana taşınmazın ortak alanlarında diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız eden toplantılar düzenleyemezler.

    B.12- Bağımsız bölüm malikleri televizyon, radyo, müzik aletleri vs şeyleri diğer kat maliklerini ve çevreyi rahatsız edecek şekilde kullanamazlar.

    B.13- Bağımsız bölümlerde günlük yaşamda mutad olarak kullanılan şeyler dışında yanıcı, parlayıcı, patlayıcı ve pis kokulu şeyler bulunduramazlar.

    B.14- Bağımsız bölüm malikleri, gerek diğer bağımsız bölümlerde ve gerekse eklenti ve ortak alanlarda meydana gelen arızaların giderilmesi için gerekli ise kendi bağımsız bölümlerine girilmesine müsaade etmek zorundadırlar.

    B.15- Bağımsız bölüm malikleri, gerek kendi bağımsız bölümlerinin ve gerekse eklenti ve ortak alanların temizliğine, korunmasına özen göstermek ve ana yapının güvenliğini ve mimari güzelliğini korumak zorundadırlar.

    B.16- Bağımsız bölüm malikleri, bütün bağımsız bölüm maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapamazlar, ana yapının dış cephesini farklı renk ve biçimde badana, boya, kaplama yaptıramazlar. Dış cephenin hiçbir yerine levha, tabela, bez afiş vs şeyler koyamazlar, koyduramazlar.

    B.17- Bahçenin, binanın arkasında kalan kısmı otopark olarak ayrılmıştır. Otoparka binek araçlar dışında hiçbir şey konulamaz, kirletilemez, diğer bağımsız bölüm maliklerine ve üçüncü şahıslara zarar verecek şekilde kullanılamaz.

    B.18- Kat mülkiyeti kütüğünde gerek konut olarak ve gerekse işyeri olarak kayıtlı bölümler hastane, klinik, dispanser, ecza laboratuarı gibi işlerde kullanılamaz; bu işlerin yapılması için kiraya verilemez.

    B.19- Kat malikleri kurulunca oybirliğince karar verilmedikçe bağımsız bölümlerde sinema, tiyatro, kahvehane, bar, pavyon, gazino, kulüp, dans salonu, spor salon, lokanta, pastane, imalathane, boyahane, basımevi gibi iş ve faaliyetlerde kullanılamaz.

    B.20- Bağımsız bölümleri kullanma ve faydalanmaya ilişkin Kat Mülkiyeti Kanununda ve bu yönetim planında düzenlenmiş olan hak ve yükümlülükler bu bağımsız bölümleri kiracı veya başka bir sıfatla kullananları da bağlar.

    B.21- Bağımsız bölüm malikleri, ana taşınmazın ortak giderlerine arsa payı oranında katılırlar.

    B.22- Her kat maliki ortak giderlere arsa payı oranında katılacaktır. Ancak kapıcı ücretleri, sigorta primleri, diğer her türlü işçilik alacakları ile istihdam edilmesi halinde güvenlik görevlisi ücretleri arsa paylarına bakılmaksızın eşit olarak karşılanacaktır.

    B.23- Bir ortak gidere kat maliklerinden biri veya aralarındaki hukuki ilişki dayalı olarak ona ait bağımsız bölümden yararlanan kişi kusurlu bir davranışı ile neden olmuşsa giderin tamamı bu kat maliki tarafından karşılanacaktır.

    B.24- Bir bağımsız bölüm maliki ortak alan veya ortak tesislerden yararlanmaya gerek duymadığını/yararlanmadığını ya da yararlanma hakkından feragat ettiğini ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz

    B.25- Ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinin her birinin dava ve takip hakkı bulunduğu gibi yönetici tarafından da dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

    B.26- Ortak gider ve avans payını ödemeyen kat maliki ödemenin geciktiği günler için aylık % 10 gecikme faizi ödemekle yükümlüdür.

    B.27- Kat malikinin gider ve avans payından, ona ait bağımsız bölümden bir hukuki nedene (kira, sükna vs) dayalı olarak yararlananlar da müşterek ve müteselsil sorumludurlar. Kiracının bağımsız bölüm kirasını kiralayan-bağımsız bölüm malikine peşin alarak ödemiş olması bu sorumluluğa etkili değildir. Ancak kiracının sorumluluğu bağımsız bölüm malikine ödemekle yükümlü olduğu kira ile sınırlıdır.

    B.28- Noter aracılığı ile veya imza karşılığı yapılan ihtara rağmen verilen süre içinde ortak gider borcunun ödenmemesi halinde cebri icra yoluna gidilir. Bu halde ayrıca ödenmeyen borç için, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca diğer kat malikleri lehine, borcunu ödemeyen kat malikine ait bağımsız bölüm üzerine yasal ipotek hakkı tescil edilebilir.

    B.29- Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devrolunur.
     



  2. Cevap: Kat mülkiyeti yönetim planı

    C- YÖNETİM, YÖNETİM ORGANLARI, ORGANLARIN SEÇİMİ, GÖREVLERİ

    Kat Malikleri Genel Kurulu :

    C.1- Ana taşınmaz kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Ana taşınmazın en yüksek karar organı genel kuruldur. Kat malikleri genel kurulu tüm kat maliklerinden oluşur. Her kat maliki genel kurulun doğal üyesidir.

    C.2- Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

    C.3- Kat malikleri genel kurul toplantılarına bizzat katabilecekleri gibi yazılı olarak bildirmek koşuluyla temsilce de gönderebilirler.

    C.4- Ana taşınmazın kullanılması veya yönetilmesi ile ilgili olarak kat malikleri arasında ya da kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasında çıkacak anlaşmazlıklar kat malikleri genel kurulu tarafından çözümlenip karara bağlanır.

    C.5- Kat malikleri kurulu, her yıl Nisan ve Kasım aylarında toplanır.

    C.6- Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek koşuluyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

    C.7- Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı ile toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.

    C.8- Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla verilir.

    C.9- Kanunlarda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

    C.10- Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

    C.11- Ana taşınmazda birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; ancak malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

    C.12- Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

    C.13- Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

    C.14- Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

    C.15- Kat malikleri kurulu kararları 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.

    C.16- Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre çözülür.

    C.17- Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini isteyebilir.

    C.18- Kat malikleri genel kurulunda alınan kararlar toplantıya katılmamış olan kat maliklerine yönetici tarafından duyurulur.

    Yönetim Kurulu (Yönetici) Seçimi, Görevleri

    C.19- Kat malikleri, ana taşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilirler.

    C.20- Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

    C.21- Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

    C.22- Kat malikleri ana taşınmazın yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, kat maliklerinden her biri yönetici atanması için mahkemeye müracaat edebilir. Mahkemece atanan yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

    C.23- Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, değiştirilmesine izin verilmesi için mahkemeye müracaat edilebilir.

    C.24- Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.

    C.25- Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana taşınmazın giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir.

    C.26- Yönetici; a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, b) Ana taşınmazın gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması, c) Ana taşınmazın sigorta ettirilmesi, d) Ana taşınmazın genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması, e) Ana taşınmazın yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması, f) Ana taşınmazın tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü, g) Ana taşınmazı ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması, h) Ana taşınmazın korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması, i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi, j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana taşınmazın yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması, k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması konularında yetkili ve görevlidir.

    C.27- Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32’nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

    C.28- Yönetici, Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede : a) Ana taşınmazın bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları, b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar, c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

    C.29- İşletme projesinde, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

    C.30- Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

    C.31- Yönetici,her toplantıda kat malikleri kuruluna, ana taşınmazın yönetim işleri ile ilgili olarak o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

    C.32- Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

    C.33- Yönetici, kural olarak vekilin haklarına sahiptir.

    C.34- Yöneticiye bir ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarı miktarı ve koşulları yönetici seçimi sırasında kat malikleri kurulunca karara bağlanır.

    C.35- Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını da kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
    C.36- Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

    C.37- Hesaplar her genel kurul toplantısında denetlenir. Haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

    D- DENETİM, DENETİM ORGANLARI, SEÇİMİ VE GÖREVLERİ

    D.1- Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir.

    D.2- Denetçi veya denetim kurulu her kat malikleri genel kuruluna, verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana taşınmazın yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir.

    D.3- Denetçi veya denetim kurulu raporu çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
    D.4- Denetçi veya denetim kurulu raporlarını ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

    …/…/….. tarihinde düzenlenen işbu yönetim planı bütün bağımsız bölüm malikleri tarafından okunmuş, oybirliği ile kabul edilip imzalanmıştır.