Apartmanda Ortak Kullanım Alanları

'Sosyal Konular' forumunda ZORBEY tarafından 9 Haziran 2011 tarihinde açılan konu


  1. Apartmanda Ortak Kullanım Alanları Nelerdir

    Apartmanlarda Ortak Yerler ve Çatı

    Kat mülkiyetine dahil olan apartmanlarda “ortak yerler” Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde düzenlenmiştir. 4. maddeye göre, kanunda sayılanlar dışındaki başka yerleri de Apartman Yönetim Planına alarak “ortak yer” olarak tespit etmek mümkündür. Ayrıca; “Ortak yerle” binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan sözleşme ile kararlaştırılabilir. Buna rağmen Kanun; ortak yerlerin neler olduğunu genel olarak tek tek sayma yöntemini kullanarak belirlemiştir.

    Ortak Yerler Nerelerdir?

    634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre; Kat mülkiyetine konu olan bir yapının;

    MADDE 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

    a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.2) “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,” bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

    b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,

    c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,

    Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

    Öte yandan; yukarıda sayılanlar dışında kalmakla beraber, apartmanın ortak kullanımı ve faydalanması için zorunlu olan bölüm ve eşyalar da “ortak yer” kavramı içerisinde değerlendirilir.
    Ortak yerlerin ne şekilde kullanılacağı konusu ise, Kat Mülkiyeti Kanunun 19 ncu maddesinde düzenlenir. KMK 19 ncu maddesi, tüm kat maliklerine; ana gayri menkulün bakımı-güzelliği- mimari durumu ve sağlamlığını müştereken koruma yükümlülüğü getirmektedir. Kanun; ortak yer kapsamında olan yerlerin “inşaat-onarım-boyama ve badana” işlerini kat maliklerinin 4/5 inin yazılı onayı ile yapabilme şartı getirmektedir. Kat malikleri ortak yerlerde kendi kararları ile değişiklik-tadilat vs yapamazlar.
    14.11.2007 tarihli Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu “ortak yerler” konusunda eski kanunda bulunmayan bir düzenleme getirerek, 19 ncu maddesinde “ ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.” denilmektedir.

    634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu:

    “Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

    (Değişik fıkra: 13/04/1983 – 2814/8 md.;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./8.mad.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

    Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”

    Kanunun değişmeden önceki Mahkeme kararlarında oybirliği şartı aranmaktaydı. Ancak, KMK 19 ncu maddesinde yapılan bu değişiklikle Mahkeme kararlarında 4/5 oy çoğunluğunun aranacağı tabiidir.

    Çatı’nın Durumu:

    Ortak Yer Niteliğindeki Çatıdan Sızan Suyun Verdiği Zararlardan Kat Malikleri Arsa Payı Oranında Sorumlu olmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunun 4 ncü maddesine göre “çatı” ortak yer kapsamındadır. Bu nedenle, ana taşınmazın Çatısının yapımı, tamiri, çatıdan su sızması nedeni ile bağımsız bölümlerde veya eşyalarında hasar oluşması halinde kat maliklerinden arsa payları oranında yapılan masrafa iştirakleri istenir. Bu hususta, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’ nin 24.03.2005 tarih, 2005/ 34 Esas, 2005/ 2787.K sayılı örnek kararı da mevcuttur.